初期的城市房產(chǎn)，尤其是新開盤的住宅樓，價格較低。隨著經(jīng)濟(jì)水平提高，城市規(guī)模擴(kuò)大，區(qū)位條件改善，購房者增多，樓價逐漸提高。房產(chǎn)投資炒作者在價格較低時買入，價格升高后賣出，賺取差價。與股市一樣，投資房地產(chǎn)既有收益，也有風(fēng)險(xiǎn)。以下從高中地理的高度和視角對房產(chǎn)投資進(jìn)行剖析。
一、房產(chǎn)投資與城市化
1．城市化進(jìn)程為房產(chǎn)投資提供了利潤空間 城市發(fā)展過程中，產(chǎn)業(yè)數(shù)量增多，規(guī)模擴(kuò)大，服務(wù)功能增多增強(qiáng)，占用了越來越多的土地和勞動人口，鄉(xiāng)村地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾鲁菂^(qū)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用地，土地利用方式的變化使地價上漲；老城區(qū)位置更加優(yōu)越，交通和基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，客流量增大，產(chǎn)業(yè)競爭激烈，地價抬高。土地上的樓房因分?jǐn)偭送恋睾蛥^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用而漲價。近年來，我國許多地區(qū)城市化追趕工業(yè)化，城市化進(jìn)程加快，進(jìn)一步推高了地價和房價。
2．城市化速度的變化，為房產(chǎn)投資確定了期限 中國社科院公布的《中國城市藍(lán)皮書》顯示，從2000年到 2009年，中國城鎮(zhèn)化率從3 62％，提高到466％，城鎮(zhèn)人口達(dá)到62億。20 1 0年6月2日，中國國家環(huán)境保護(hù)局副局長王玉慶在國務(wù)院新聞發(fā)布會上說：中國城市化水平不斷提高，進(jìn)入快速增長期。按照世界城市化進(jìn)程的s形曲線(見各版本教材城市化一章)，城市化水平介于30％-70％為加速階段，表現(xiàn)為人口和產(chǎn)業(yè)向城市迅速聚集，城市化推進(jìn)很快。這段時間房價飛漲，是房產(chǎn)投資的黃金時期。房產(chǎn)投資的期限在哪里? 城市化水平超過70％為后期階段，城市化水平比較高，城市人口增長趨緩甚至停滯?？梢?，投資者必須在進(jìn)入后期階段之前成功拋售。聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)和社會事務(wù)部在2004年出版的《世界城市化展望》中對中國未來城鎮(zhèn)人口的預(yù)測是--2020年中國總?cè)丝陬A(yù)計(jì)將達(dá)到l 43億人，其中766億人為城鎮(zhèn)人口，664 億為鄉(xiāng)村人口，城市化水平將達(dá)到5 36％。加州州立大學(xué)(長堤)商學(xué)院終身教授孫滌預(yù)計(jì)，到2025年，將有三分之二的中國人口居住在城市里。亞洲開發(fā)銀行主任經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬廣華預(yù)測，我國城市化率在2030年之前將達(dá)到80％。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞指出：中國城市化率應(yīng)該在百分之七十五至八十，才能適應(yīng)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展和優(yōu)化人口布局的需要。從以上城市化預(yù)測和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要看，我國大多數(shù)地區(qū)城市房產(chǎn)增值的趨勢15年內(nèi)不會改變，房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)不大。
3．城市化問題和城市郊區(qū)化，給房產(chǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)前，我國房產(chǎn)投資以新建住宅樓為主，如果未能在三五年內(nèi)售出，可能面臨一系列城市問題。隨著住宅區(qū)的成熟和老化，區(qū)內(nèi)道路和水電暖設(shè)施老化，壞損率增加，建筑及裝修的材料、風(fēng)格落后于時尚，小區(qū)附近道路擁堵加劇，市政建設(shè)和改造緩慢，社會秩序死角暴露。臟亂差抹黑了住宅區(qū)的亮點(diǎn)，降低了吸引力，升值空間縮小，房產(chǎn)出售困難。 中心城區(qū)附近的房產(chǎn)，面臨郊區(qū)化的危險(xiǎn)。城市化過程中，中心區(qū)環(huán)境污染、交通擁擠、住房緊張等城市病不可避免地加重，再加上交通、通訊的長足發(fā)展，催生了城市郊區(qū)化現(xiàn)象。例如，2005年，按常住人口計(jì)算，成都的城鎮(zhèn)化率達(dá)到497％。同時，成都中心城區(qū)(二環(huán)以內(nèi))人口密度超過2萬人／平方千米，是全市人口平均密度的25倍，城市發(fā)展與人口、土地、環(huán)境的矛盾突顯。成都市積極面向周邊地區(qū)進(jìn)行功能分解、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口分流，推動城鄉(xiāng)一體化。城鄉(xiāng)結(jié)合地段甚至遠(yuǎn)郊的大樓盤，如雙流萬安鎮(zhèn)的麓山國際社區(qū)、溫江萬春鎮(zhèn)的芙蓉古鎮(zhèn)，吸引了大量來自成都中心地段的人口遷人。若所投資的房產(chǎn)不幸位于遷出人口集中區(qū)，則升值空間狹小。
二、房產(chǎn)投資與城市結(jié)構(gòu)、形態(tài)和級別
城市空間結(jié)構(gòu)和地域形態(tài)的演化及規(guī)劃，指引投資方向。住宅區(qū)從混雜布局中獨(dú)立出來，高級住宅區(qū)與低級住宅區(qū)的分化、宜居條件優(yōu)越的住宅區(qū)擴(kuò)張等過程，無論是自然演化，還是政府規(guī)劃，均創(chuàng)造了房產(chǎn)升值空間。鄰近的商業(yè)區(qū)或工業(yè)區(qū)的擴(kuò)展，會有效拉動樓房升值。不過，其噪音和大氣污染也拖著房價的后腿。文教區(qū)、高新技術(shù)工業(yè)區(qū)以良好的環(huán)境條件和文化氛圍提升附近住宅區(qū)的品位和價格。城市形態(tài)增長趨勢指向的地段，土地和樓房增值空間遠(yuǎn)大于冷凍地段。所以房產(chǎn)投資者應(yīng)當(dāng)掌握并預(yù)測城市空間結(jié)構(gòu)和形態(tài)的宏觀變化。 城市體系中城市級別的差異，決定了投資周期和利潤空間。2010年，限購令先從一線城市開始，后向二線城市鋪開，反映了房產(chǎn)投資者對不同級別城市的熱衷程度不同，證明了房產(chǎn)升值的規(guī)律：短期內(nèi)，級別較高的城市樓房升值快，級別較低的升值慢。城市體系中級別較低的城市，也有加速發(fā)展的過程，但需要較長的發(fā)展時間。投資低級別城市的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)或者薄利早售回籠資金，或者放長線，釣大魚。而后者又要承擔(dān)樓房和小區(qū)老化的風(fēng)險(xiǎn)。三、房產(chǎn)投資與人口增長
1．農(nóng)村向城市的持續(xù)人口遷移，是投資獲利的保障 持續(xù)的人口遷入，使住房緊張，房價飆升。正是這批遷入人口向房產(chǎn)投資者提交了利潤?？偟膩砜矗瑤缀跛谐鞘羞w入人口遠(yuǎn)大于遷出人口，樓市依舊堅(jiān)挺。在現(xiàn)有戶籍制度下，進(jìn)城人口以青年為主，收入?yún)⒉畈积R，中低收人者居多。部分沒有積蓄又沒有啃老傾向的，不得不邁入租賃市場，為房產(chǎn)投資者提供了另_類利潤空間。他們也是潛在的房產(chǎn)轉(zhuǎn)入市場，是房產(chǎn)升值后的銷售對象。
2．城市人口自然增長，是投資獲利的輔助力量 城市人口自然增長率較低，但大城市新增人口的絕對數(shù)較多，對房價上升推動較大。一方面，城市收人水平較高，購買力較強(qiáng)，為樓房提供了市場。另一方面，有些家長會早早地為下一代進(jìn)行樓房儲備，在近幾年內(nèi)推高了樓價。近幾年，他們是房產(chǎn)投資的參與者、競爭者，將來的他們是二手房的買人者。 人口自然增長率為負(fù)值時，對房產(chǎn)升值的推動作用終止。若投資者將房產(chǎn)把持到城市人口甚至全國人口負(fù)增長時，很可能血本無歸。那時，不是所有年齡組人口均勻減少，而是先從對房價有較大推動作用的年輕年齡組開始。人口減少一旦開始，將持續(xù)幾十年甚至更久，無法馬上逆轉(zhuǎn)。中國人民大學(xué)人口與發(fā)展研究中心教授顧寶昌預(yù)測，本世紀(jì)30年代初，中國人口將達(dá)到零增長，此后將進(jìn)入負(fù)增長階段。屆時，拋售房產(chǎn)可能異常艱難
3．進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商、求學(xué)等流動人口，是房產(chǎn)出租和保值的依靠 流動人口的一部分，有能力購置房產(chǎn)，對升值具有推動作用。大部分流動人口，尤其是農(nóng)民工，是租賃房屋的主力之一，提交的租金是房產(chǎn)收益，有力地鼓舞了投資者持有房產(chǎn)的熱情。
4．人口年齡結(jié)構(gòu)的變化限定了房產(chǎn)投資的贏利高峰 房產(chǎn)的最終消費(fèi)市場主要是婚育年齡段人口。20 1 3年開始，20歲～24歲年齡組的人口規(guī)模將開始持久性大幅度下降。2023年，達(dá)到這個年齡組的人口規(guī)模比20 1 3年時減少 25％以上。而這個年齡組正是新建樓房的主要銷售對象或后備市場。從這個角度看，2013年之前是贏利的最佳時期。全國老齡工作委員會辦公室常務(wù)副主任李本公說，目前，中國60 歲以上老年人口已達(dá)143億，占總?cè)丝诘?1％，2020年將占17．2％，2050年將占3 1％。在人口負(fù)增長之前，生活水平和醫(yī)療衛(wèi)生條件保證了低死亡率，這決定了婚嫁年齡段人口獲得住房的主要途徑不是繼承舊樓，而是購買新建樓房。這在短期內(nèi)助推了房產(chǎn)升值。當(dāng)老齡人口迅速減少時，大量住宅區(qū)人去樓空，有價無市將成為房產(chǎn)市場的鮮明特點(diǎn)，它宣告了房產(chǎn)投資的末日。 目前，房產(chǎn)投資者以30歲-50歲的工薪階層和轉(zhuǎn)行股民為主。對利潤空間和風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和承受能力不同，決定了其持有時間從數(shù)月到數(shù)十年不等。大多數(shù)人計(jì)劃于房價趨于漲停時售出，持有時間為1年～5年。少數(shù)人，尤其是30多～40歲年齡組的，會等到子女婚嫁時再做決定，持有時間較長。
四、房產(chǎn)投資與其他高中地理元素
1．區(qū)域地理與房產(chǎn)投資 縱向看，區(qū)域發(fā)展的初期階段和轉(zhuǎn)型階段，如西部和東北的部分城市，房產(chǎn)投資短期回報(bào)率低；成長階段和再生階段，如環(huán)渤海地區(qū)，房產(chǎn)增值快，利潤高，適宜投資。橫向看，我國東西差異較大。東部地區(qū)基礎(chǔ)條件好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，房產(chǎn)投資見效快；西部地區(qū)，自然條件和社會經(jīng)濟(jì)條件不如東部，投資潛力大，周期長。
2．交通與房產(chǎn)投資 從交通線看，鐵路、公路、航道密集的城市，尤其是高速公路和高速鐵路經(jīng)過的城市，房產(chǎn)升值明顯。一所城市，城市主干道交會處及末端，升值空間大。從交通點(diǎn)看，火車站、港口、高速路出口、地鐵站點(diǎn)和公交站點(diǎn)密集的地段，升值空間大。
3．工業(yè)與房產(chǎn)投資 以重工業(yè)為主的城市，環(huán)境污染嚴(yán)重，房產(chǎn)升值空間小，如一些礦業(yè)城市。以高新技術(shù)工業(yè)為主或主要發(fā)展方向的城市，房產(chǎn)升值空間大。產(chǎn)業(yè)升級順利的城市，房產(chǎn)升值空間大，產(chǎn)業(yè)升級困難的城市，升值空問小。
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